2014年，商业地产投资回报率出现大面积下滑，特别是商场商铺等物业的负收益现象正快速蔓延，这已然敲响了市场调整的警钟。
投资收益普降已成趋势
于2014年3月进行监测得出的数据表明，在全国将近百个算得上主要的城市范围之内，近乎六成的商业营业性用房投资所获取的收益处于下降状态之中。这揭示出一种状况，那就是在超过一半被进行监测的城市里面，商铺以及商场的投资价值正呈现出缩水的态势。住宅层面的情况以及办公楼层面的情况同样不容乐观，投资收益出现下降的城市在总体城市中所占比例分别超过四成以及接近五成，整体上呈现出的下行趋势清晰明确。
相比过去1年、3年以及5年的平均年化收益率，商业地产的收益能力显著衰退。更为严峻的是，这种下滑不是短期波动。这意味着收益下滑是持续过程，而非单月或单季度的偶然现象，投资者要重新评估长期持有的风险。
商业营业用房风险最高
于所有房地产物业类型里，商业营业性用房的风险是最为突出的，其投资收益下降的城市所占比例是最高的，并且已有将近四分之一的城市投资收益转变为负值，这直接致使投资者不但不能够获取回报，而且也许会面临本金的实际亏损。
用于商业经营的房屋一般是指商场，还有那种独立的商铺，以及酒店之类的，它们对消费市场以及实体经济的活力有着高度依赖，可以说达到了极度依靠的程度。它的运营成本跟住宅比起来要高很多，对于宏观经济的那种波动敏感度，也是要高得多。在经济增长速度放缓或者消费呈现疲软态势的时候，这类资产会最先接遇到打击，收获的收益下滑的幅度也是最为厉害的。
长期收益率大幅下滑
查看更长的时间范围，商业地产业收益率下降的程度令人震惊。就甲级写字楼来讲，一线城市过去5年的平均每年收益率高达22.86%，然而近1年的平均收益率已降低至12.22%，缩小了将近一半。
二三线城市办公楼，一直以来都被指责存在供应过剩的情况，其收益率从5年期的15.52%下降到了1年期的11.22% 。对于商业营业用房而言，降幅更为明显，在一线城市，甚至直接从正收益区间跌入了负收益区间，那里1年期年化平均收益率为-5.90% 。
安全回报率标准远未达到
依据国际通行的投资准则，商业地产鉴于持有以及运营成本高昂，其合理的租金回报率应该在10%左右，才能够覆盖风险并且实现盈利。可是，2014年全国普遍呈现的商业地产租金回报率仅仅是5%至6%，远远低于安全线。
这表明，数量众多的商业地产项目，其估值所依托的根基极不稳定，一旦租金增长陷入停滞状态，或者空置率出现上扬，极为细小的数据回报极易遭受损害，从而致使资产价格出现下滑，当下处于较低水平的回报率程度，无法为投资者给予足以保障安全的缓冲 。
经济发达区域率先调整
本轮商业地产出现调整，首先是在中国经济最为活跃的珠三角地区，还有长三角地区。2014年3月的数据表明，在商业营业用房年化收益跌幅处于前十的城市当中，有七座处于这两个区域；在办公楼收益跌幅处于前十的城市当中，同样有七座处于此。
这两个区域，经济对于外部依存程度高，市场感知敏锐灵活，常常属于全国经济走向的风向标。其商业地产收益率首先显著下滑，预告着调整压力极有可能朝着全国其他区域传递，后续发展值得紧密留意关注。
供应过剩与需求疲软并存
有着收益率下滑情况发生的背后，存在的是供应过剩以及需求疲软这两重压力，过去的几年时间当中，许多城市盲目地进行规划并展开建设，建设了大量商业综合体，这使得商场以及写字楼的空置率不断攀升，特别是在二三线城市，项目呈现出严重的同质化现象，竞争变得异常激烈。
同一时间，实体经济速度减缓，网络零售对线下消费造成冲击，致使实体商业空间有效需求增长没力量。租金增长停止，甚至出现跌落，没办法支撑早期投资时的高估值期望，最终呈现为投资收益率大幅降低。
所在的您城市这里，最近的时间一年或者两年之中，商场以及写字楼的处于空置的这种情况，是不是也已然变得非常明显了起来呢。欢迎在评论的区域范围之内，分享你个人的观察情况。要是觉得当下这篇文章有着具备参考的价值意义，那么请进行点赞给予支持并且分享给更多数量的朋友 。